物件購入から売却まで、資産形成を数字で確認
年間の現金収支・借入元金の減少・売却時の手残りを中心に確認します。税金の影響は「節税効果」タブで別途概算します。想定空室率は毎年の賃料に反映しています。
毎年、いくら手元に残るのか？
初年度の収支内訳
10年間の税引前CF推移
このグラフはCFのみ（10年間）。10年後の売却・残債・売却税は以下の「02 資産形成」で取り扱います。
年次別の返済内訳・修繕費・CF
| 年度 | 満室賃料 | 空室損失 | 実効賃料 | 運営費 | 元金返済 | 借入利息 | 追加修繕 | 税引前CF | 年末残債 |
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表示期間は15年。金額は万円。想定空室率は毎年一定で、運営経費率は空室控除後の実効賃料に掛けています。返済は月次で計算して年次集計し、修繕は指定した年に全額反映します。
減価償却が収支に反映される場所
減価償却は現金支出ではないため、税引前CFから直接差し引きません。不動産所得を計算するときに控除し、所得税・住民税の増減を通して税負担反映後CFに影響します。また、償却累計は売却時の取得費を減らし、譲渡所得税にも影響します。
税負担への影響は減価償却以外の経費・給与所得・損益通算制限も含む総額です。償却単独の税効果ではありません。
年間CFと税負担への影響は分けて考える
税負担軽減の試算には、給与所得・家族構成・建物の償却条件・取得費用・土地取得に対応する借入利息などが必要です。未計算の税効果を税引前CFに加算しない設計です。
個人の所得税・住民税への影響（初年度）
現金収支と税務所得の違いが分かるよう、元金返済は現金支出のみ、減価償却は税務経費のみとして表示しています。賃料収入から運営経費・借入利息・減価償却・税務上控除可能な修繕費等を差し引いて不動産所得を計算します。
運営経費に含めた項目は税務上も損金になると仮定しています。大規模修繕・取得諸経費の税務区分は入力値に従います。住民税は所得変化×10%の簡便推計（基礎控除・扶養控除の住民税差異や均等割等は未精算）。
15年間の不動産所得・税負担・CF推移（概算）
| 年度 | 税引前CF | 償却費 | 不動産所得 | 土地対応利息 | 損益通算対象 | 所得税増減 | 住民税増減 | 税負担反映CF |
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「税額増減」はプラス＝税負担軽減、マイナス＝税負担増加。住民税への影響は翌年度発生するため、税負担反映CFは経済効果の年次表示であり厳密な現金受領タイミングではありません。15年間の給与年収・控除を一定と仮定しています。初年度の減価償却のみ供用月数で按分可能ですが、年間CF・家賃・利息は12か月前提のため、取得初年度の税金は厳密には一致しません。
02｜売却まで含めた資産形成シミュレーション
借入返済による資産形成
元金返済によって借入残高が減少し、売却時の手残りに影響します。元金返済額は年間CFですでに控除済みのため、最終損益に二重加算しません。
売却時のお金の流れ
各年に売却した場合の税引前損益
| 保有年数 | 想定売却価格 | 年末残債 | 税引前CF累計 | 売却費用 | 売却手残り | 最終損益 |
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売却時の税務影響（概算）
メインの資産形成ページとは区別して、所得税・住民税の各年の差額と、売却時の譲渡税を概算表示します。翌年度住民税の現金収支のタイミングは別です。